De bestreden reclame-uiting

Het betreft een advertentie voor de “NVM Open Huizen Dag op zaterdag 9 oktober”, die, naar klager stelt, in verschillende kranten stond en die tevens was vinden op de website www.nvm.nl.

De klacht

De bezwaren van klager zijn gericht tegen de volgende mededelingen in de advertentie:

1. ‘Het is nú echt de tijd om een aantrekkelijk geprijsd huis te kopen!’;

2. ‘Want de marktomstandigheden om een huis te kopen zijn nu zeer gunstig’.

3. ‘Zo staat de rente nog steeds laag en heeft u een uitstekende onderhandelingspositie’ en

4. ‘Omdat hij’ (de NVM aankoopmakelaar) ‘u bij uw aankoop veel tijd, geld en zorgen bespaart, bent u altijd beter af’.

Klager stelt dat de huizenprijzen nog steeds dalen. Voorts stelt klager dat de mededeling dat de ‘marktomstandigheden om een huis te kopen nu zeer gunstig’ zijn niet kan worden gebaseerd op ‘de feiten dat de rente laag staat en de koper een uitstekende onderhandelingspositie heeft’. Tot slot is klager van mening dat het onder 4. Gestelde niet kan worden ‘hard gemaakt’ en aldus onwaar is.

Verweer

Het verweer wordt als volgt samengevat.

Bedoeld is om met de tekst tot uiting te brengen dat de woningmarkt op dit moment een zogenoemde ‘kopersmarkt’ is, in tegenstelling tot de situatie van een aantal jaren geleden. Een kopersmarkt houdt in dat het aanbod van woningen de vraag overtreft, hetgeen leidt tot het langer te koop staan van woningen. Hierdoor ontstaat een betere onderhandelingspositie voor de koper. Daarnaast is sprake van een relatief lage hypotheekrente, hetgeen eveneens bijdraagt aan een gunstige positie voor de koper.

Voor een nadere onderbouwing van adverteerders stelling dat sprake is van een kopersmarkt, verwijst adverteerder naar verschillende door haar bijgevoegde statistische marktgegevens.

Met betrekking tot het advies om bij het kopen van een woning een aankoop-makelaar  in te schakelen, merkt adverteerder op dat het uitsluitend een advies betreft. In de tweede plaats merkt zij op dat dit advies is gebaseerd op de omstandigheid dat het aankopen van een woning geen alledaagse bezigheid is en dat een aankoop-makelaar ‘het nodige werk’ uit handen neemt. Naar de mening van adverteerder bespaart dit de koper tijd, geld en zorgen.

Adverteerder merkt op dat zij de mededeling dat ‘u altijd beter af’ bent met een NVM aankoopmakelaar, ‘wellicht wat overtrokken’ vindt. Het woord ‘altijd’ zal in de gegeven context niet meer in advertentieteksten verschijnen. Adverteerder voegt ter illustratie twee nieuwe teksten bij.

De mondelinge behandeling

Partijen lichten hun standpunt nader toe. Voor zover van belang voor de beslissing wordt hierop in het oordeel nader ingegaan.

Het oordeel van de Commissie 

De Commissie volgt klager niet in zijn bezwaren gericht tegen de in de klacht onder 1 tot en met 3 genoemde mededelingen. Zij overweegt daartoe als volgt.

Naar door adverteerder gemotiveerd is gesteld en is onderbouwd aan de hand van de door haar bijgevoegde stukken en naar bovendien door klager ter vergadering is erkend, is in de aan de uiting onderliggende periode sprake van een zogenoemde ‘kopersmarkt’, hetgeen kort gezegd inhoudt dat de woningmarkt voor huizenkopers in het algemeen gunstiger wordt geacht dan voor verkopers. In de uiting worden verschillende voorbeelden genoemd van marktomstandigheden die voor de huizenkopers over het algemeen gunstig kunnen worden geacht: een lage rente, een ‘uitstekende onderhandelingspositie’ en het feit dat ‘de verhoogde NHG-grens nog altijd van kracht is’. De Commissie acht het voor de gemiddelde consument duidelijk dat deze in de advertentie genoemde ‘zeer gunstige marktomstandigheden om een huis te kopen’, die overigens op zichzelf niet door klager worden betwist, betrekking hebben op het feit dat sprake is van een kopersmarkt. Dat adverteerder op grond van het voorgaande kopers aanspoort om ‘nú’ een huis te kopen, acht de Commissie derhalve niet onjuist of misleidend. Naar het oordeel van de Commissie is in de bewuste mededelingen gebruik gemaakt van een geoorloofde, bij dergelijke wervende teksten gebruikelijke wijze van overdrijving. Klagers stelling dat wordt verwacht dat de prijzen van huizen in de toekomst nog verder zullen dalen doet niet af aan het voorgaande. Niet wordt naar het oordeel van de Commissie gesuggereerd dat het ‘uitsluitend’ nu de tijd is om een woning te kopen.

De stelling dat een koper ‘altijd beter af’ is met een NVM aankoopmakelaar omdat de makelaar bij een aankoop ‘veel tijd, geld en zorgen bespaart’ (mededeling 4) acht de Commissie echter onvoldoende aannemelijk gemaakt en daarom te absoluut. Gelet op het voorgaande is de Commissie van oordeel dat de reclame-uiting op dit punt gepaard gaat met onjuiste informatie ten aanzien van de voornaamste kenmerken van het product als bedoeld onder b van artikel 8.2, te weten de voordelen. De Commissie is van oordeel dat de gemiddelde consument hierdoor ertoe gebracht kan worden een besluit over een transactie te nemen, dat hij anders niet zou hebben genomen. Om die reden is de uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC.

Wat betreft de door adverteerder bijgevoegde nieuwe uitingen geeft de Commissie haar in overweging om deze voor te leggen aan de afdeling Monitoring & Compliance van de Stichting Reclame Code, zodat kan worden nagegaan of met de wijzigingen gevolg wordt gegeven aan onderstaande aanbeveling van de Commissie.

De beslissing

Op grond van het voorgaande acht de Commissie de in de klacht onder 4 genoemde mededeling in de uiting in strijd met het bepaalde in artikel 7 van de NRC. Zij beveelt adverteerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.

Voor het overige wijst de Commissie de klacht af.