De bestreden reclame-uiting
Het betreft:
1) de website droomparken.nl voor zover daarop een “Beekvilla” werd aangeboden voor de prijs van € 279.500,- exclusief btw met (onder meer) de mededeling: “Kavel: prijs op aanvraag (te koop of te huur)”,
2) de website somniumrecreatie.nl voor zover daarop onder meer staat:
“Het zal u niet ontgaan dat steeds meer mensen het beleggen in een recreatiewoning een aantrekkelijke investering vinden. (…) Investeren in Nederland, in een tastbare vakantiewoning, op een unieke locatie biedt u dus in financieel opzicht een veilige haven. U weet bij Somnium Recreatie waar u aan toe bent. U profiteert bij het kopen van een chalet van een zeker en langdurig rendement. Dat kan oplopen tot ruim 8%. U geniet daarnaast van diverse fiscale voordelen, waaronder de terugvordering van uw BTW.”
Samenvatting van de klacht, de repliek en de verdere reactie
Droomparken biedt op haar website recreatiewoningen te koop aan. De suggestie dat de koper ook eigenaar van de grond kan worden, is zeer misleidend. Tevens is sprake van een agressieve handelspraktijk. De grond kan niet worden gekocht maar wordt (als men niet wil huren) in erfpacht gegeven. Hiervoor dient een totaalbedrag ineens en een jaarlijkse canon te worden betaald. Klager is tijdens het verkoopproces niet over de erfpacht geïnformeerd waardoor het hem is ontgaan dat hij de grond niet volledig in eigendom zou verkrijgen. Ook zijn er bijkomende financiële verplichtingen waarover hij niet is geïnformeerd. Verder wordt in strijd met de waarheid geschermd met een zeker en langdurig rendement tot 8% per jaar.
Samenvatting van het verweer, de dupliek en de verdere reactie
Bij Droompark De Zanding hebben kopers de keuze tussen de koop van een zakelijk recht van ondererfpacht (Droomparken is erfpachter) en de huur van de kavel. Op de website wordt korte algemene informatie gegeven. Het is voor geïnteresseerden een eerste kennismaking met het aanbod maar nog geen uitnodiging om in onderhandeling te treden. Wel streeft Droomparken ernaar met de uiting de interesse van kopers op te wekken waarna het uitgebreide verkooptraject wordt gestart waarbij kopers stapsgewijs alle informatie krijgen die zij nodig hebben om een goed geïnformeerd besluit te nemen. Droomparken heeft naar aanleiding van de klacht geconstateerd dat de wijze waarop de informatie op de website wordt beschreven geoptimaliseerd kan worden. De website is daarom op dit punt aangepast, zoals blijkt uit een bijlage bij het verweer. Dat betekent niet dat sprake is geweest van misleiding of een agressieve handelspraktijk. De informatie waarover klager destijds beschikte, heeft hem niet tot een besluit gebracht dat hij anders niet had genomen. Klager was zich volledig bewust van het aanbod. Erfpacht kan voor geïnteresseerden interessant zijn. Klager heeft uiteindelijk een koopovereenkomst voor een Beekvilla getekend. Voor wat betreft het tweede deel van de klacht geldt dat een aanzienlijk rendement mogelijk is. Dit kan oplopen tot 8% maar het uiteindelijk te behalen rendement is afhankelijk van diverse factoren. Aan klager is nooit een rendement van 8% beloofd. Het door klager te behalen rendement zal blijken nadat hij de woning in gebruik heeft genomen.
Het oordeel van de voorzitter
1) De klacht betreft in de eerste plaats de wijze waarop de Beekvilla op de website droomparken.nl werd aangeboden. Destijds (voordat verweerder de uiting had aangepast) werd deze villa voor € 279,500,- te koop aangeboden met de mededeling: “Kavel: prijs op aanvraag (te koop of te huur).” Naar het oordeel van de voorzitter zal de gemiddelde consument op grond van deze omschrijving ervan uitgaan dat de mogelijkheid bestaat de kavel tegelijk met de Beekvilla te kopen, zodat men van beide de (volle) eigendom kan verkrijgen. In werkelijkheid blijkt deze mogelijkheid niet te bestaan. Men kan de kavel immers hetzij in ondererfpacht verkrijgen hetzij huren. Blijkens hetgeen verweerder stelt, wordt een aspirant koper pas tijdens het ‘uitgebreide verkooptraject’ geïnformeerd over het feit dat men de kavel niet kan kopen maar in ondererfpacht kan verkrijgen indien men niet wenst te huren.
2) Aangenomen moet worden dat het voor de gemiddelde consument wezenlijk verschil maakt of men een kavel met daarop een recreatiewoning kan kopen of in (onder)erfpacht kan verkrijgen. In het eerste geval verkrijgt men de volledige eigendom van de kavel tegen betaling van een eenmalig bedrag in plaats van dat men de kavel tot opzegging door de erfpachter mag gebruiken na een eenmalige betaling (in dit geval € 157.300,- inclusief btw) en tegen periodieke betaling (€ 640,61 per jaar). De voorzitter gaat daarom ervan uit dat de – onjuist te achten – mededeling in de uiting dat men de kavel kan kopen een aspect is dat van belang kan zijn voor het economische gedrag van de gemiddelde consument als bedoeld in artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code (NRC), derhalve van invloed kan zijn op zijn besluit tot een transactie. Het transactievereiste moet volgens rechtspraak van het Hof Van Justitie ruim worden uitgelegd (vgl. HvJ 19 december 2013, C-281/12 ECLI:EU:C:2013:859 inzake Trento Sviluppo srl). Het begrip ‘besluit over een transactie’ omvat een groot aantal besluiten van de consument. Het is niet noodzakelijk dat komt vast te staan dat de consument op grond van de misleidende informatie een bepaald besluit over een transactie heeft genomen, bijvoorbeeld om iets te kopen. De mogelijkheid dat hij dit doet, is al voldoende.
3) In dit geval acht de voorzitter een reële mogelijkheid aanwezig dat de gemiddelde consument op het verkeerde been wordt gezet door de onjuiste mededeling dat men de kavel kan kopen en daardoor besluit in onderhandeling te treden over de aankoop van de Beekvilla in de onjuiste verwachting dat hij tevens de onderliggende kavel kan kopen. Dit oordeel impliceert dat de uiting onjuiste informatie bevat over de voornaamste kenmerken van het product (de eigendomssituatie) als bedoeld onder b van artikel 8.2 van de Nederlandse Reclame Code (NRC) waardoor de gemiddelde consument ertoe gebracht kan worden een besluit over een transactie te nemen, dat hij anders niet had genomen. Om die reden is de hier bedoelde uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC. Nu deze uiting reeds op grond van het voorgaande in strijd is met dit artikel, komt de voorzitter niet meer toe aan de vraag of tevens sprake is van agressieve reclame. Verweerder heeft overigens voldoende aannemelijk gemaakt dat de uiting inmiddels is gewijzigd waardoor niet langer wordt gesuggereerd dat men de kavel kan kopen. Gelet hierop zal de voorzitter gebruik maken van zijn bevoegdheid als bedoeld in artikel 12 lid 5 van het Reglement van de Reclame Code Commissie en het College van Beroep, zodat een aanbeveling achterwege blijft en volstaan wordt met te oordelen als volgt.
4) Voor zover de klacht betrekking heeft op het op de website somniumrecreatie.nl genoemde rendement “tot ruim 8%”, overweegt de voorzitter als volgt. Uit de hier bedoelde uiting, voor zover in het dossier aanwezig, kan worden afgeleid dat het algemene informatie betreft over het mogelijke rendement van een investering in een recreatiewoning op een park van ‘Droomparken’. Deze informatie heeft derhalve niet specifiek betrekking op het park waarin de ‘Beekvilla’ is gelegen, maar ziet op alle ‘Droomparken’. Dat klager volgens een overgelegde berekening van Somnium Recreatie B.V. mogelijk een lager rendement dan 8% zal behalen, te weten 3,7%, is onvoldoende om aan te nemen dat geen enkele koper van een recreatiewoning van ‘Droomparken’ een rendement tot 8% kan behalen. Daarbij wordt opgemerkt dat in de uiting wordt gesproken over een rendement ’tot’ 8% en niet een rendement ‘van’ 8%. Er is derhalve geen sprake van een vast rendement waarvan men kan uitgaan. Tot slot wijst de voorzitter op het feit dat het rendement tot 8% specifiek wordt genoemd voor een ‘chalet’, terwijl het in deze zaak om een ‘Beekvilla’ gaat. De voorzitter ziet op grond van het voorgaande geen aanleiding de uiting met betrekking tot het rendement onjuist of misleidend te achten. In zoverre wordt de klacht afgewezen.
De beslissing van de voorzitter
Op grond van hetgeen onder 1) tot en met 3) is vermeld, acht de voorzitter de daar bedoelde reclame-uiting in strijd met het bepaalde in artikel 7 NRC.
Voor het overige wijst de voorzitter de klacht af.