Omschrijving:

De Stichting Behoud Damplein Leidschendam maakt bezwaar tegen twee projectinformatieborden waarop een afbeelding staat van het te realiseren bouwproject Damplein en waarop de namen en logo’s van de daarbij betrokken partijen, waaronder de Gemeente Leidschendam-Voorburg, en de website www.damplein.info staan vermeld.
Voorts betreft het een advertentie in het blad Het Krantje van 15 februari 2007 en een pagina van de website www.damplein.info waarop appartementen, penthouses en garages van het project te koop worden aangeboden.
De bij het project betrokken adverteerders zijn:

• de Gemeente Leidschendam-Voorburg


• Schouten & De Jong Projectontwikekling BV


• Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV


• VOF Leidschendam Centrum


• Frisia Makelaars


• WVK Makelaardij

Inzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg:

De klacht

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.
Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden.

Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum:

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.
Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden.

Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV:

De klacht

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.
Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden. Klager legt diverse bijlagen over waaronder een uittreksel van de Kamer van Koophandel van de VOF Leidschendam Centrum waaruit blijkt dat adverteerder één van de vennoten daarvan is.

Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV:

De klacht

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.

Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden. Klager legt diverse bijlagen over waaronder een uittreksel van de Kamer van Koophandel van de VOF Leidschendam Centrum waaruit blijkt dat adverteerder één van de vennoten daarvan is.

Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars:

De klacht

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.
Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden.

Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij:

De klacht

Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding.
Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden.

Het verweer

Niet verweerder maar Schouten De Jong, Bouwfonds MAB en twee woningcorporaties, Vidomes en Wooninvest, verkopen de woningen. Verweerder participeert daarin op geen enkele manier. Verweerder maakt aldus geen reclame voor de verkoop van de woningen.

Verweerder is op basis van een publieke taak verantwoordelijk voor publiekrechtelijke herstructurering van het oude centrum van Leidschendam. Het is gebruikelijk dat de gemeente de grondexploitatie samen met een private partij uitvoert. Verweerder heeft in het onderhavige geval een VOF opgericht met Bouwfonds AB en Schouten & De Jong. De verkoop van woningen heeft hiermee dus niets van doen. Dat gebeurt voor rekening en risico van genoemde marktpartijen.

Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum:

Het verweer

Niet verweerder maar Schouten De Jong, Bouwfonds MAB en twee woningcorporaties, Vidomes en Wooninvest, verkopen de woningen. Verweerder participeert daarin op geen enkele manier. Verweerder maakt aldus geen reclame voor de verkoop van de woningen.

De gemeente Leidschendam is op basis van een publieke taak verantwoordelijk voor publiekrechtelijke herstructurering van het oude centrum van Leidschendam. Het is gebruikelijk dat de gemeente de grondexploitatie samen met een private partij uitvoert. De gemeente heeft in het onderhavige geval een VOF opgericht met Bouwfonds AB en Schouten & De Jong. De verkoop van woningen heeft hiermee dus niets van doen. Dat gebeurt voor rekening en risico van genoemde marktpartijen.

Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV:

Het verweer

In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt. Adverteerder legt een afschrift van een concept koop/aanneemovereenkomst over, welke een opschortende voorwaarde bevat.
De projectborden maken een klein onderdeel van de communicatie uit en kunnen niet los worden gezien van de overige communicatie. Op diverse manieren wordt het publiek over het project nader geïnformeerd. Adverteerder legt terzake diverse bijlagen over.

Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV:

Het verweer

In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt. Adverteerder legt een afschrift van een concept koop/aanneemovereenkomst over, welke een opschortende voorwaarde bevat.

De projectborden maken een klein onderdeel van de communicatie uit en kunnen niet los worden gezien van de overige communicatie. Op diverse manieren wordt het publiek over het project nader geïnformeerd. Adverteerder legt terzake diverse bijlagen over.

Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars:

Het verweer

Verweerder is geen verkopende partij en heeft geen invloed gehad op de uitingen, noch op de ontwikkeling van het project en is dan ook niet verantwoordelijk voor de inhoud van de uiting. Indien en voor zover verweerder op de uitingen wordt vermeld, dan is dat alleen om aan te geven dat zij de door de projectontwikkelaar ingeschakelde makelaars zijn.

In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt.
Verweerder legt een afschrift van een concept koop/aanneemovereenkomst over, welke een opschortende voorwaarde bevat.
De projectborden maken een klein onderdeel van de communicatie uit en kunnen niet los worden gezien van de overige communicatie. Op diverse manieren wordt het publiek over het project nader geïnformeerd. Verweerder legt terzake diverse bijlagen over.

Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij:

Het verweer

Verweerder is geen verkopende partij en heeft geen invloed gehad op de uitingen, noch op de ontwikkeling van het project en is dan ook niet verantwoordelijk voor de inhoud van de uiting. Indien en voor zover verweerder op de uitingen wordt vermeld, dan is dat alleen om aan te geven dat zij de door de projectontwikkelaar ingeschakelde makelaars zijn.

In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt. Verweerder legt een afschrift van een concept koop/aanneemovereenkomst over, welke een opschortende voorwaarde bevat.
De projectborden maken een klein onderdeel van de communicatie uit en kunnen niet los worden gezien van de overige communicatie. Op diverse manieren wordt het publiek over het project nader geïnformeerd. Verweerder legt terzake diverse bijlagen over.

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Verweerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.

Verweerder is mede verantwoordelijk voor de uitingen omdat de logo’s ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ en ‘Damplein, een nieuw perspectief’ er op staan. Klager legt over:
Twee brieven waarop het eerstgenoemde logo staat boven de naam VOF Leidschendam Centrum.
Een brochure met het eerstgenoemde logo op de voorkant, waarin staat dat deze brochure een uitgave is van de gezamenlijke partijen die meewerken aan de vernieuwing van Leidschendam Centrum, waarbij de Gemeente Leidschendam-Voorburg wordt genoemd.
Een brochure ‘Nieuwsflits Damcentrum’ met dezelfde informatie als onder b.
Een brochure met beide logo’s waarbij het eerste logo verbonden wordt aan de informatiewinkel Leidschendam Centrum en het tweede logo aan de website www.damplein.info.
De logo’s staan ook op www.damplein.info en op www.leidschendamcentrum.nl.

Met de VOF Leidschendam Centrum wordt per definitie mede verweerder bedoeld omdat verweerder zich via de VOF heeft verplicht tot een samenwerkingsverband met de projectontwikkelaars.
Doel van de VOF is volgens het uittreksel bij de Kamer van Koophandel het realiseren van het bouwproject Damcentrum.
Uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt voorts dat verweerder gezamenlijk bevoegd is met de projectontwikkelaars, dus verweerder is terzake volledig partij.
De borden staan volgens gegevens van het Kadaster op en in gemeentegrond, dus ze zijn eigendom van de verweerder.
De informatiewinkel waar ook verkoopactiviteiten plaatsvinden is van de VOF.
De achterliggende juridische constructie met een VOF is niet relevant. Het gaat er om hoe het publiek de uitingen ziet. Het publiek ziet het logo als mede van verweerder afkomstig.

Toelichting verweerder

Het bestemmingsplan is goedgekeurd dus het plein mag worden volgebouwd.
Verweerder is slechts publiekrechtelijk betrokken bij het project. De VOF was alleen betrokken bij de verkoop van de grond. De grond is in 2004 reeds verkocht dus heeft de VOF verder geen activiteiten.
Het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ is het projectlogo. De vraag hoe dit logo zich verhoudt tot het logo ‘Damplein, een nieuw perspectief’ kon verweerder niet beantwoorden.

Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum:

De mondelinge behandeling

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Verweerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.

Verweerder is mede verantwoordelijk voor de uitingen omdat de logo’s ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ en ‘Damplein, een nieuw perspectief’ er op staan. Klager legt over:
e. Twee brieven waarop het eerstgenoemde logo staat boven de naam VOF Leidschendam Centrum.
f. Een brochure met het eerstgenoemde logo op de voorkant, waarin staat dat deze brochure een uitgave is van de gezamenlijke partijen die meewerken aan de vernieuwing van Leidschendam Centrum, waarbij de Gemeente Leidschendam-Voorburg wordt genoemd.
g. Een brochure ‘Nieuwsflits Damcentrum’ met dezelfde informatie als onder b.
h. Een brochure met beide logo’s waarbij het eerste logo verbonden wordt aan de informatiewinkel Leidschendam Centrum en het tweede logo aan de website www.damplein.info.
De logo’s staan ook op www.damplein.info en op www.leidschendamcentrum.nl.

Doel van de VOF is volgens het uittreksel bij de Kamer van Koophandel het realiseren van het bouwproject Damcentrum.
De informatiewinkel waar ook verkoopactiviteiten plaatsvinden is van de VOF.

Toelichting verweerder

Het bestemmingsplan is goedgekeurd dus het plein mag worden volgebouwd.
De Gemeente Leidschendam is slechts publiekrechtelijk betrokken bij het project. De VOF was alleen betrokken bij de verkoop van de grond. De grond is in 2004 reeds verkocht dus heeft de VOF verder geen activiteiten.
Het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ is het projectlogo. De vraag hoe dit logo zich verhoudt tot het logo ‘Damplein, een nieuw perspectief’ kon verweerder niet beantwoorden.

Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV:

De mondelinge behandeling

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Adverteerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.
Op de website www.damplein.info is men binnen een paar klikken op een pagina met verkoopinformatie en deze is wervend van aard.
Het publiek wordt niet volledig geïnformeerd nu er niet in de uitingen staat dat de vereiste vergunningen (nog) niet zijn verleend.

Toelichting adverteerder

Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren.
Adverteren zonder dat bouwvergunningen zijn afgegeven, gebeurt regelmatig.
Op de projectinformatieborden staat geen wervende tekst maar verkoopinformatie.
De website www.damplein.info is louter informatief.

De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden. Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden.

Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV:

De mondelinge behandeling

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Adverteerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.
Op de website www.damplein.info is men binnen een paar klikken op een pagina met verkoopinformatie en deze is wervend van aard.
Het publiek wordt niet volledig geïnformeerd nu er niet in de uitingen staat dat de vereiste vergunningen (nog) niet zijn verleend.

Toelichting adverteerder

Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren.
Adverteren zonder dat bouwvergunningen zijn afgegeven, gebeurt regelmatig.
Op de projectinformatieborden staat geen wervende tekst maar verkoopinformatie.
De website www.damplein.info is louter informatief.

De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden. Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden.

Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars:

De mondelinge behandeling

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Verweerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.
Op de website www.damplein.info is men binnen een paar klikken op een pagina met verkoopinformatie en deze is wervend van aard.
Het publiek wordt niet volledig geïnformeerd nu er niet in de uitingen staat dat de vereiste vergunningen (nog) niet zijn verleend.

Toelichting verweerder

Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren.
Adverteren zonder dat bouwvergunningen zijn afgegeven, gebeurt regelmatig.
Op de projectinformatieborden staat geen wervende tekst maar verkoopinformatie.
De website www.damplein.info is louter informatief.
De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden. Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden.

Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij:

De mondelinge behandeling

Toelichting klager

Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website.
Het project is volstrekt onzeker. Verweerder wekt echter met de uitingen de indruk dat de wettelijk gewaarborgde beroepsprocedure geen zin heeft, omdat de huizen te koop zijn of al zijn verkocht.
Op de website www.damplein.info is men binnen een paar klikken op een pagina met verkoopinformatie en deze is wervend van aard.
Het publiek wordt niet volledig geïnformeerd nu er niet in de uitingen staat dat de vereiste vergunningen (nog) niet zijn verleend.

Toelichting verweerder

Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren.
Adverteren zonder dat bouwvergunningen zijn afgegeven, gebeurt regelmatig.
Op de projectinformatieborden staat geen wervende tekst maar verkoopinformatie.
De website www.damplein.info is louter informatief.
De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden.
Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden.

Het oordeel van de Commissie (31 mei 2007)

Inzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg:

De Commissie beperkt zich in haar beslissing tot de uitingen die klager aan de klacht heeft gehecht en die hiervoor in onderdeel 2 worden genoemd.

De vraag of verweerder verantwoordelijk kan worden geacht voor de projectinformatieborden en de advertentie, beantwoordt de Commissie bevestigend. Zij overweegt daartoe dat op één van de borden en in de advertentie het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ staat en dat dit logo, gelet op de door klager overgelegde bescheiden, het logo is van de VOF Leidschendam Centrum en dus mede een logo van verweerder is. De Commissie overweegt daartoe dat verweerder vennoot is van de VOF die blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel als doel heeft -kort samengevat- het realiseren van het plan Damcentrum.
Wat de advertentie betreft, overweegt de Commissie dat niet van belang is of verweerder tot het plaatsen van de advertentie (mede) initiatief heeft genomen. Het VOF-logo staat op de advertentie en daarmee afficheert verweerder zich als mede verantwoordelijk voor de advertentie. Voorts is hierbij niet van belang dat verweerder geen partij is bij de verkoop van de huizen.
De website www.damplein.info is, zo staat op deze website, een website van die partijen die de geplande huizen te koop aanbieden en voor de inhoud daarvan kan verweerder niet verantwoordelijk worden gehouden. Deze partijen gebruiken kennelijk het logo ‘Damplein, een nieuw perspectief’.

De projectinformatieborden bevatten, afgezien van een grote tekening van het geplande bouwproject, slechts de logo’s of namen van de betrokken partijen en de website-naam www.damplein.info. De Commissie is van oordeel dat deze borden een impressie van het geplande bouwproject geven en een zeer algemene aanprijzing daarvan bevatten met een verwijzing naar genoemde website. Deze borden wekken evenwel niet de indruk dat er in het geheel geen sprake is van voorwaarden of beperkingen terzake van het bouwproject en zijn aldus niet misleidend.

In de advertentie in Het Krantje staat: “Een droom wordt werkelijkheid” en “start verkoop 24 februari 2007” terwijl een belangrijk voorbehoud van toepassing is, namelijk dat eerst de terzake vereiste vergunningen moeten worden verleend. Aangezien van dit voorbehoud geen melding wordt gemaakt, acht de Commissie de uiting onvolledig en daardoor misleidend en in strijd met artikel 7 NRC. Niet alleen potentiële kopers doch ook het publiek in het algemeen wordt door het ontbreken van deze informatie op het verkeerde been gezet ten aanzien van de fase waarin het plan zich bevindt. Dat in de uiting wordt gesproken van een “plan” doet aan dit oordeel niet af. Voor zulke essentiële informatie volstaat een verwijzing naar elders te raadplegen informatie niet.

Nu de advertentie al op bovengenoemde grond in strijd is met de Nederlandse Reclame Code (NRC), komt de Commissie niet toe aan toetsing aan de artikelen 2 en 3 NRC. Voorts acht de Commissie de uitingen niet zodanig dat het vertrouwen in de reclame wordt geschaad.

Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum:

Het oordeel van de Commissie (31 mei 2007)

De Commissie beperkt zich in haar beslissing tot de uitingen die klager aan de klacht heeft gehecht en die hiervoor in onderdeel 2 worden genoemd.

De vraag of verweerder verantwoordelijk kan worden geacht voor de projectinformatieborden en de advertentie, beantwoordt de Commissie bevestigend. Zij overweegt daartoe dat op één van de borden en in de advertentie het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ staat en dat dit logo, gelet op de door klager overgelegde bescheiden, het logo is van de VOF Leidschendam Centrum is.
Wat de advertentie betreft, overweegt de Commissie dat niet van belang is

De beslissing

Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum:

De beslissing

Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt verweerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst zij de klacht af.

Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV:

De beslissing

Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie en de website in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt adverteerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst zij de klacht af.

Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV:

De beslissing

Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie en de website in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt adverteerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst zij de klacht af.

Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars:

De beslissing

Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie en de website in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt verweerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst zij de klacht af.

Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij:

De beslissing

Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie en de website in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt verweerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst zij de klacht af.

Deze kunnen als volgt worden samengevat.

I.
De Commissie heeft beslist dat zowel de Gemeente als de VOF verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor de projectinformatieborden en de advertentie. Appellanten zijn van mening dat de Commissie ten onrechte heeft geconcludeerd dat
a. het op één van de borden en in de advertentie voorkomende logo “Leidschendam Centrum.
Leven rond de sluis” het logo is van de VOF Leidschendam Centrum en
b. dit logo hiermee dus ook het logo van de Gemeente is.

De Gemeente en de VOF hebben daartoe naar voren gebracht dat voormeld logo het logo is van het project “Leidschendam Centrum” en geen logo van een van de partijen zelf, noch een commercieel logo is.
Gesteld wordt dat alle bij de ontwikkeling en realisatie van voornoemd project betrokken private partijen en de Gemeente dit logo bezigen in hun uitingen voor zover het gaat om dit project. Zij doen dit in voorkomende gevallen naast hun eigen logo, zoals in het geval van Schouten de Jong en Bouwfonds die op de projectborden ook hun eigen beeldlogo voeren. Appellanten verwijzen in dit verband naar het door de Gemeente ten behoeve van het project Leidschendam Centrum opgestelde en aan het College overgelegde Communicatieplan. In overeenstemming met dit plan is bovenbedoeld projectlogo ontwikkeld in opdracht van de bij het project betrokken partijen (de Gemeente, Vidomes, Wooninvest, Schouten de Jong/Bouwfonds, ING) met als doelstelling: Gebiedspromotie en Gebiedsherkenning.

Los van het bovenstaande is voor de Gemeente niet begrijpelijk dat, indien het logo in kwestie het logo van de VOF Leidschendam zou zijn, de participatie van de Gemeente in de VOF zou impliceren dat dit logo “dus” ook het logo van de Gemeente is.

II.
Ten onrechte heeft de Commissie ten aanzien van de advertentie – samengevat – overwogen: “Aangezien van dit voorbehoud” (betreffende het verlenen van vergunningen) “geen melding wordt gemaakt, acht de Commissie de uiting onvolledig en daardoor misleidend en in strijd met artikel 7 NRC”.
Deze overweging miskent dat in Nederland algemeen gebruikelijk is dat het merendeel van nieuwbouwkoopwoningen in het belang van de financiële haalbaarheid van het project wordt verkocht voordat de bouwvergunning is verleend, uiteraard onder de ontbindende voorwaarde dat een bouwvergunning wordt verleend.

De grieven van het Bouwfonds c.s.

I.
Ten onrechte heeft de Commissie op grond van het overwogene in de op één na laatste alinea van de onderscheiden beslissingen geoordeeld dat de advertentie en de website in strijd zijn met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code.

In de advertentie wordt gesproken over een “plan”. Voor verkoop en informatie wordt duidelijk verwezen naar een telefoonnummer.
De woorden “start verkoop” zijn niet misleidend, omdat ook daadwerkelijk met de verkoop wordt begonnen. Onder de woorden “Een droom wordt werkelijkheid” wordt ook gesproken over “een schitterend plan”. Dat het Damplein zal veranderen, staat overigens niet ter discussie.

De website www.damplein.info laat er geen twijfel over bestaan dat het gaat om plannen. Op de homepage wordt verwezen naar informatie over de voortgang van de werkzaamheden. Wat betreft de woningen wordt gesproken over “start verkoop”, een juiste term. Dat de verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden wordt gesloten, doet hieraan niet af, nu dat niet ongebruikelijk is. Op de website is ook een disclaimer geplaatst. Daarin staat onder meer: “Desalniettemin kunnen er bij de realisatie van het project Damplein wijzigingen ontstaan”. Via de link www.leidschendamcentrum.nl kan bij de link “Nieuws” de link “vergunningen” worden aangeklikt, waardoor het publiek op de hoogte wordt gesteld van de stand van zaken met betrekking tot vergunningen.
Daarenboven dient niet uit het oog te worden verloren dat het publiek moet worden beschouwd als een normaal geïnformeerd en in het Damplein geïnteresseerd publiek dat al veel informatie heeft ontvangen vanuit allerlei kanalen, waardoor het op de hoogte is of had kunnen zijn van de fase waarin de ontwikkeling van het Damplein zich bevindt.

II.
Het beroep richt zich ook tegen het door de Commissie naast zich neerleggen van de daadwerkelijke klacht, te weten dat de uitingen misleidend zouden zijn, “omdat er in dit stadium nog niets verkocht kan worden”. Het Bouwfonds c.s. heeft duidelijk aangetoond dat er wel degelijk iets verkocht kan worden. Zoals bij alle nieuwbouwprojecten gebruikelijk is, kan het publiek zich op de datum van de start van de verkoop informeren, inschrijfformulieren meenemen, een optie nemen etc., waarna de beslissing tot aankoop wordt genomen.
Alleen daarom al dient de klacht te worden afgewezen.

Zoals al eerder gesteld, is het vanwege de enorme organisatie die aan de start van de bouw vooraf gaat, met name van een dergelijk grootschalig project, niet alleen gebruikelijk maar ook noodzakelijk dat al met promotie- en verkoopactiviteiten wordt gestart, terwijl nog niet alle vergunningen definitief zijn. Dit is niet misleidend, mits het publiek daarover juist wordt geïnformeerd, zoals hier ook geschiedt.

Het antwoord in appel: de grieven zijn gemotiveerd weersproken.

De grieven in incidenteel appel kunnen als volgt worden samengevat.

Ten onrechte heeft de Commissie de klacht tegen de projectinformatieborden afgewezen. De Stichting ziet niet in waarom het niet vermelden van belangrijke informatie – te weten: dat geen vergunning is verleend – op de projectinformatieborden met meer coulance wordt beoordeeld dan de misleidende informatie in de advertentie. Op de borden wordt gesuggereerd dat een groot bouwproject tot stand wordt gebracht en dat er sprake is van reeds nu verkoopbare eenheden, terwijl voor de beoogde bouw tot op het moment van indienen van de klacht geen bouwvergunning verleend was. Er valt niets te verkopen als de bouwvergunning niet (onaantastbaar) is verleend.
Op de locatie van de borden blijkt vaak dat mensen daar daadwerkelijk zijn misleid. Zij zeggen dat het lot van het plein reeds is beslecht en dat het plein zal worden bebouwd overeenkomstig de tekening op de borden, zodat het geen zin heeft daartegen (juridische) actie te ondernemen, zoals de Stichting voorstaat.

Voor de goede orde merkt de Stichting op dat de Raad van State op 6 juni 2007 de goedkeuring van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland heeft vernietigd voor zover het betreft de locatie uit het Bestemmingsplan waarop het bouwproject is voorzien. Een op 31 mei 2007 door de Gemeente verstrekte bouwvergunning voor het bouwproject heeft hierdoor geen juridisch fundament meer. De Stichting zal tegen de verleende bouwvergunning opponeren en vernietiging daarvan nastreven.

De repliek van de Gemeente en de VOF in appel en het antwoord in incidenteel appel.

Repliek.
Het standpunt van appellanten sub I en II is nader toegelicht. Ten aanzien van grief I wordt, samengevat, het volgende aangevoerd. De VOF heeft tot taak zorg te dragen voor de grondexploitatie binnen het bestemmingsplangebied Leidschendam Centrum. Als zodanig:
– is de VOF intensief betrokken bij het project, te weten de ontwikkeling van het Bestemmings-
– plangebied Leidschendam Centrum. Dit is iets heel anders dan de daaruit resulterende verkoop van woningen;
– gebruikt de VOF (zoals tussen alle betrokken partijen is afgesproken) het logo van het project bij de uitvoering van haar taak en bij desbetreffende correspondentie en gebiedspromotie.
Los hiervan geldt dat de Gemeente niet te vereenzelvigen is met de VOF, waarin niet alleen de Gemeente, maar ook Schouten de Jong/Bouwfonds participeren binnen het kader van de taak zorg te dragen voor de grondexploitatie van het bestemmingsplangebied Leidschendam Centrum.
Van enigerlei betrokkenheid van de Gemeente en/of de VOF bij reclame-uitingen betreffende de verkoop van woningen is geen sprake.

Antwoord in incidenteel appel.
In aanvulling op hetgeen in het beroepschrift van de Gemeente en de VOF is gesteld, wordt erop gewezen dat het feit dat het bestemmingsplan Leidschendam Centrum door de Afdeling Bestuursrechtspraak op onderdelen niet is goedgekeurd, niet betekent dat eerder verleende bouwvergunningen nietig zijn of dat geen nieuwe bouwvergunningen meer kunnen worden verleend. De Woningwet voorziet erin:
– dat bestaande bouwvergunningen waarvan de beroepstermijn is verstreken, in stand blijven, ongeacht het lot van de bestemmingsplanprocedure of een andere planologische procedure waarop zij berusten en
– dat, vooruitlopend op de na uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak vereiste reparatie met gebruikmaking van de zogenaamde artikel 19 procedure (anticipatieprocedure) alvast nieuwe bouwvergunningen kunnen worden verleend.

De dupliek van de Stichting in appel en de repliek in incidenteel appel.

Dupliek.
De Stichting heeft onder meer gesteld dat zij het betoog dat de Gemeente en/of de VOF geenszins betrokken zouden zijn bij reclame-uitingen betreffende de verkoop van woningen niet kan volgen. Op grond van haar vennootschapsrechtelijke doel, te weten “Realisatie” van het plan Damcentrum “conform Masterplan”, heeft de VOF er alle belang bij om reclame te maken die er toe kan leiden dat het plan voor de bouw van woningen op het Damplein zo snel mogelijk kan zijn gerealiseerd. De Stichting betwist niet dat de Gemeente niet te vereenzelvigen is met de VOF, maar als gevolg van het gemeentelijk belang in de VOF (50%) en de daarbij gekozen besluitvormingsstructuur waardoor geen besluit kan worden genomen zonder akkoord van de wethouder, moet de Gemeente tevens verantwoordelijk worden gehouden voor de gewraakte reclame-uitingen.

Repliek in incidenteel appel.
In het onderhavige geval is geen sprake van “bouwvergunningen waarvan de beroepstermijn is verstreken”. Tegen de bouwvergunning die ten aanzien van het Damplein is verleend, is door de Stichting tijdig geopponeerd. Een hoorzitting over de verleende vergunning is door de Gemeente zelf voorzien op 12 september 2007.

De dupliek van de Gemeente en de VOF in het incidenteel appel

Het standpunt van de Gemeente en de VOF is nader toegelicht. Onder meer is aangevoerd dat de doelomschrijving van de VOF onverlet laat dat de VOF een beperkte taak kan hebben zoals in dit geval de grondexploitatie ten behoeve van het Plan Damcentrum. De VOF heeft er geen belang bij reclame te maken ten behoeve van woningen waarmee de VOF niets van doen heeft. Juist omdat de Gemeente als overheidsinstantie in de VOF participeert, heeft de VOF er belang bij niet ongewild te worden geassocieerd met commerciële marktpartijen.

De bedoelde hoorzitting heeft betrekking op heroverweging van een eerder verleende bouwvergunning. Naar het zich laat aanzien, kan deze vergunning onder verbetering van gronden worden gehandhaafd.

Het antwoord van de Stichting in het appel van het Bouwfonds c.s. tevens houdende incidenteel appel

Het antwoord in appel: de grieven zijn gemotiveerd weersproken.

De grieven in incidenteel appel zijn gelijkluidend aan de grieven in het incidenteel appel in de zaak tegen de Gemeente en de VOF, weergegeven in onderdeel 3 van deze beslissing.

De repliek van het Bouwfonds c.s en het antwoord in incidenteel appel

Repliek.
Het standpunt van het Bouwfonds c.s is nader toegelicht. Onder meer is het volgende opgemerkt.

Inmiddels is de bouwvergunning verleend, zodat de klacht niet meer relevant is. De afwijzing van een deel van een bestemmingsplan leidt niet per definitie tot afwijzing van een bouwvergunning. Een artikel 19 WRO procedure is gevoerd. In de aanvraag van de verleende bouwvergunning zijn de punten van de Raad van State, die tot vernietiging van een deel van het bestemmingsplan hebben geleid, ondervangen. De bouwvergunning zal dan ook zonder twijfel van kracht blijven.

Voor de vaststelling of er sprake is van misleidende reclame dient te worden uitgegaan van een gemiddeld, dat wil zeggen redelijk geïnformeerd, omzichtig en oplettend publiek. Het gemiddelde publiek betreft in dit geval de personen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een appartement dat onderdeel uitmaakt van een nog te realiseren plan op het Damplein. Van degene die een huis koopt mag verwacht worden dat hij enig onderzoek doet voordat hij overgaat tot het sluiten van een overeenkomst.

Het al dan niet bestaan van een bouwvergunning is geen essentiële informatie, nu door partijen rechtsgeldig een koopovereenkomst kan worden gesloten inzake een woning waarvoor de bouwvergunning nog niet is verleend.

Antwoord in incidenteel appel
De bouwvergunning is inmiddels verleend, zodat het beroep dient te worden verworpen wegens gebrek aan belang.
Op de borden gebruiken het Bouwfonds c.s. geen aanprijzende bewoordingen om de geplande woningen te verkopen. Op de borden staan louter de mededelingen: “Damplein, een nieuw perspectief”, “www.damplein.info” en “Makelaardij WVK/Frisia Makelaars, informatie: 070-3420184”. Het gaat niet om verkoopinformatie.

De dupliek van de Stichting in appel en de repliek in incidenteel appel.

Namens de Stichting is onder meer het volgende opgemerkt.
Op 31 mei 2007 is een vergunning verleend voor het volbouwen van het Damplein. Deze vergunning is gebaseerd op een onderdeel van een bestemmingsplan dat door de Raad van State op 6 juni 2007 is vernietigd. Tegen het verlenen van deze vergunning is op 28 juni 2007 door de Stichting een procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank te Den Haag. De verleende vergunning is niet onherroepelijk.

Tot het gemiddelde publiek behoren ook zeer velen die geen wens hadden of (zullen) hebben om onroerend goed te kopen op het Damplein. Zij worden wel geconfronteerd met uitingen over de kennelijk aanstaande bouw op het plein.
Het wervende karakter van de borden is enorm; een plaatje zegt meer dan duizend woorden.

De dupliek in het incidenteel appel

Het standpunt van het Bouwfonds c.s. is nader toegelicht. Onder meer is opgemerkt dat de vergunning op 31 mei 2007 is verleend en dat de Stichting nalaat te onderbouwen en aan te tonen waarom de door haar aanhangig gemaakte bestuursrechtelijke procedures hierin verandering zouden kunnen brengen.

De mondelinge behandeling

Partijen hebben hun standpunten uitvoerig nader toegelicht.

In het principaal appel van de Gemeente en de VOF en het incidenteel appel van de Stichting

1. Ten aanzien van de grieven in het principaal appel van de Gemeente en de VOF (hierboven weergegeven onder 2) overweegt het College het volgende.

2. Grief I betreft de verantwoordelijkheid voor de uitingen op grond van het gebruik van het logo “Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis”

In hoger beroep hebben de Gemeente en de VOF voldoende aannemelijk gemaakt dat het logo “Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis” niet het logo is van de VOF. De Stichting heeft ook niet gemotiveerd weersproken dat dit logo niet het logo is waaronder de VOF als zodanig naar buiten optreedt. De enkele omstandigheid dat de Gemeente als vennoot is betrokken bij de VOF kan dan ook niet meebrengen dat dit logo het logo is waaronder de Gemeente zich in die hoedanigheid tegenover het publiek manifesteert.

Niettemin kunnen de Gemeente en de VOF verantwoordelijk worden gehouden voor het desbetreffende projectinformatiebord en de advertentie waarop of waarin dit logo voorkomt.

De Gemeente en de VOF hebben immers aangevoerd dat dit logo een zogenoemd projectlogo is, dat – naar bijvoorbeeld blijkt uit hetgeen is vermeld onder het kopje “Huisstijl voor gebiedscommunicatie (Damcentrum huisstijl)” in het door de Gemeente en de VOF overgelegde “Communicatieplan Damcentrum 2005/2006”- wordt gebruikt door de gezamenlijke partijen die meewerken aan de vernieuwing van Leidschendam Centrum en dat onder meer de Gemeente en de VOF behoren tot de partijen die met gebruikmaking van dit logo zich afficheren als deelnemers aan dit project. Aldus gebruiken de participanten bij het project, waaronder dus de Gemeente en de VOF, dit logo in uitingen waarbij aan het publiek bekendheid wordt gegeven aan het project “Leidschendam Centrum”, waartoe het geplande bouwproject Damplein behoort. De Gemeente en de VOF kunnen dan ook worden gerekend tot degenen van wie de bedoelde uitingen – die niet louter feitelijke mededelingen bevatten, maar waaraan een zeker aanprijzend element niet valt te ontzeggen – mede afkomstig zijn. Grief I is dus tevergeefs voorgesteld.

3. Grief II betreft het misleidende karakter van de advertentie.
In de gewraakte advertentie wordt in globale zin en op zakelijke wijze de aandacht gevestigd op de – start van de – verkoop van nieuwe woningen op het Damplein in het kader van een “plan” voor een “nieuw centrum van Leidschendam” en op de mogelijkheid zich hierover nader te informeren. Dat in deze advertentie geen voorbehoud is gemaakt met betrekking tot het verlenen van (bouw)vergunningen betekent niet dat de advertentie misleidend is. De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het alleszins gebruikelijk is dat met de verkoop van nieuwbouwwoningen wordt gestart op een moment dat nog niet alle publiekrechtelijk vereiste vergunningen zijn verleend en dat in zo’n geval bij de verkoop daarop gerichte ontbindende en/of opschortende voorwaarden worden gehanteerd. Van het gemiddelde in aanmerking komende publiek dat daadwerkelijk geïnteresseerd is in de koop van de woningen mag worden verwacht dat het daarvan op de hoogte is of zich omtrent voor de verkoop geldende beperkingen of voorwaarden nader informeert. Voorts kan niet worden geoordeeld dat de onderhavige advertentie, waarin enkel gewezen wordt op de mogelijkheid informatie in te winnen omtrent het bouwplan en de verkoop van de woningen, voor het algemene publiek dat van deze uiting kennisneemt de suggestie bevat dat bij de verkoop in het geheel geen beperkingen of voorwaarden zullen gelden.
Tegen deze achtergrond is de klacht dat door het ontbreken van een voorbehoud ter zake van de vereiste vergunningen het publiek onjuist wordt ingelicht omtrent de fase waarin het project zich bevindt, ongegrond. Vaststaat immers dat de in de advertentie aangekondigde verkoop van de woningen was begonnen, terwijl de stelling van de gemeente dat de woningen juridisch gezien ook kunnen worden verkocht (zij het onder ontbindende en/of opschortende voorwaarden) juist is. Voor zover de klacht van de Stichting inhoudt dat de uiting misleidend is omdat daarin de onjuiste suggestie wordt gewekt dat het project in de fase verkeert dat alle vereiste vergunningen definitief verleend zijn, in die zin dat tegen (onderliggende) bestuursrechtelijke besluiten niet meer in enige juridische procedure kan worden opgekomen, gaat deze niet op. Zodanige indruk wekt de advertentie door tekst of afbeelding niet.

Grief II slaagt dus.

4. Ten aanzien van de grieven in het incidenteel appel (hierboven weergegeven onder 3) geldt het
volgende.

Het College deelt het oordeel van de Commissie dat van de projectborden, die een schets vertonen van het geplande bouwproject, niet de suggestie uitgaat dat in het geheel geen sprake is van voorwaarden of beperkingen ter zake van (de verkoop van woningen van) het bouwproject Damplein. Gelet op de omvang, opmaak en plaats van de borden zullen deze ongetwijfeld de aandacht trekken van een groot publiek, en niet alleen van diegenen die daadwerkelijk geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning op het Damplein en zich terzake nader wensen te informeren, maar niet kan worden gezegd dat door het ontbreken van nadere informatie omtrent vereiste (bouw)vergunningen bij het gemiddelde publiek dat van die algemene impressie van het bouwplan kennisneemt, de indruk wordt gewekt dat alle vereiste vergunningen ten behoeve van de uitvoering van het plan voor het Damplein onherroepelijk en definitief zijn verleend. Daarom gaat de klacht van de Stichting, die in de kern erop neerkomt dat het algemene publiek door kennisneming van de projectborden op het verkeerde been wordt gezet omtrent de mogelijkheid of het nut van juridische procedures ter bestrijding van de in het kader van het project verleende of te verlenen vergunningen, niet op.

Het incidenteel beroep slaagt dus niet.

In het principaal appel van het Bouwfonds c.s. en het incidenteel appel van de Stichting

5. De grieven in het principaal appel van het Bouwfonds c.s. (hiervoor weergeven onder 7) lenen
zich voor gezamenlijke behandeling.

6. Wat betreft het misleidende karakter van de gewraakte advertentie acht het College de grieven gegrond. Voor de motivering van dit oordeel verwijst het College naar de overwegingen in onderdeel 3.

7. Wat betreft de website www.damplein.nl stelt het College voorop dat bij de klacht één pagina van die website is overgelegd en dat deze pagina aan de beslissingen van de Commissie in de dossiers 07.0143, 07.0144, 07.0146 en 07.0147 is gehecht. In deze beslissingen heeft de Commissie tot uitgangspunt genomen dat haar beoordeling zich beperkt tot de uitingen die aan de beslissing zijn gehecht. Voor zover de Commissie “de website” in strijd met artikel 7 NRC heeft bevonden, heeft zij kennelijk uitsluitend het oog op die pagina en moet haar beslissing ook in die zin worden verstaan.
Naar het oordeel van het College gaat van de gewraakte pagina van de website, waarop in algemene zin wordt gewezen op de start van de verkoop van “Appartementen”, “Penthouses” en “Parkeerplaats in garage” in het kader van het project Damplein en op het bestaan van een “Informatiewinkel”, niet de suggestie uit dat in het kader van de verkoop van deze objecten geen beperkingen of voorwaarden zouden gelden. Voor zover de klacht is gebaseerd op de veronderstelling dat een woning in een bouwproject juridisch gezien niet kan worden verkocht indien geen bouwvergunning is verleend, is die veronderstelling niet juist. Verwezen zij naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 13.3. Voor zover de klacht inhoudt dat de uiting misleidend is doordat de indruk wordt gewekt dat het project definitief is en de in dat verband genom

De beslissing

Het College:
– vernietigt de bestreden beslissingen in de zaken met nummers 07.0142 en 07.0145; alsmede met de nummers 07.0143, 07.0144, 07.0146 en 07.0147;
– wijst telkens alsnog de klacht in alle onderdelen af.